IBS e CBS na atividade imobiliária
O que muda para holdings patrimoniais e empresas imobiliárias?
Lei Complementar nº 214/2025: a partir de 1º de dezembro de 2026 começa a emissão de notas fiscais nas operações de locação e venda de imóveis, o que exige a adequação dos sistemas de gestão (ERP).
Escrito por
Lincoln B. N. de Freitas
Sócio e diretor · Norte Contábil
Lidera a atuação da Norte Contábil em consultoria tributária e societária, com foco em planejamento e conformidade fiscal para holdings patrimoniais e empresas do setor imobiliário. Conduz projetos de adequação à Reforma Tributária (IBS/CBS), revisão de obrigações acessórias e defesa dos interesses dos clientes em matéria contábil e tributária.
· Leitura de 6 minutos
Com a Reforma Tributária (LC nº 214/2025), a locação e a venda de imóveis passam a ser tributadas pelo IBS e pela CBS. Cada operação tem regras próprias de regime e de alíquota. A partir de 2027, o IBS entra em fase de teste, à alíquota de 0,10%, somada à CBS. Veja o que muda e o que observar em cada caso.
Início da emissão de notas fiscais
Operações de locação e venda de imóveis, a partir de 1º/12/2026.
Aluguel
Locação de imóveis
2027
3,39% CBS (redutor de 70%) + 0,10% IBS · teste
Oriente-se: IPTU e condomínio repassados ficam fora da base; separe essas parcelas no ERP.
Revenda
Venda de imóveis
2027
5,65% CBS (redutor de 50%) + 0,10% IBS · teste
Oriente-se: o imposto é integral na assinatura. No sinal, contemple 100% do imposto da operação.
Aluguel por curta temporada (Airbnb e similares): o redutor é de 40%, diferente dos 70% do aluguel comum. Atenção ao enquadramento correto da operação.
Linha do tempo
- Até 2026Locação por PIS/Cofins (3,65%)
- 1º/12/2026Início da emissão de NF
- 2027–2028IBS 0,10% · teste + CBS
Locação 3,49% · Venda 5,75% - A partir de 2029IBS cresce; carga progressiva
01 · O que muda na tributação imobiliária
Os pontos centrais que passam a reger a emissão de notas fiscais e a apuração do IBS e da CBS na locação e na venda de imóveis.
| Tema | O que muda |
|---|---|
| Base de cálculo | IPTU e taxa de condomínio repassados pelo inquilino não integram a base do IBS e da CBS na locação. Art. 255, § 2º |
| Momento do recolhimento | Locação, regime de caixa: no pagamento do aluguel. Art. 254, III Venda, regime de competência: na assinatura do contrato. Art. 254, I |
| Redutores de alíquota | 70% na locação comum, 50% na venda e 40% na locação por curta temporada (Airbnb e similares). |
| IBS em teste (2027) | A partir de 2027, o IBS incide em fase de teste à alíquota de 0,10%, somada à CBS. Totais em 2027: locação 3,49% e venda 5,75%. |
02 · Parametrização do ERP e emissão da nota fiscal
A emissão começa em 1º de dezembro. Antes dessa data, o sistema de gestão deve estar ajustado para separar corretamente as receitas e aplicar os redutores legais.
Cadastro e classificação tributária (cClassTrib)
Cadastrar no ERP códigos distintos: receita de aluguel (
tributável) e repasses de IPTU e condomínio (não tributável, por exclusão legal).Grupos do XML (NF-e / NFS-e nacional)
Configurar os grupos de dedução da base (repasses) e de redução de alíquota (70% na locação, 50% na venda e 40% na curta temporada), além do destaque do IBS em teste (0,10%) a partir de 2027.
Separação na fatura e no boleto
Discriminar aluguel e repasses. O boleto deve refletir o valor consolidado da nota, mantendo a rastreabilidade das parcelas não tributáveis.
Sinal nas vendas parceladas
Parametrizar o sinal mínimo para cobrir os tributos devidos já na emissão da nota fiscal, evitando desembolso de imposto antes do recebimento.
03 · Aluguel: biênio de transição (2027–2028)
Na locação, incide a CBS com redutor de 70% (3,39%), acrescida do IBS em teste (0,10%), num total de 3,49%. Para quem está no Lucro Presumido, a carga fica abaixo dos 3,65% de PIS e Cofins de hoje.
| Período | Regime e tributo | Alíquota efetiva | Efeito |
|---|---|---|---|
| Hoje · Lucro Presumido | PIS / Cofins (cumulativo) | 3,65% | Referência da carga atual. |
| Biênio 2027–2028 | CBS (redutor de 70%) + IBS 0,10% teste | 3,49% | 3,39% de CBS + 0,10% de IBS. Carga abaixo da atual. |
| A partir de 2029 | IBS + CBS (transição ao IVA dual) | Progressiva | Exige adequação contratual de repasse. |
Venda de imóveis: a lógica do recolhimento muda
Diferentemente da locação (regime de caixa), a venda segue o regime de competência (art. 254, I): o imposto sobre toda a operação é devido no momento da assinatura do contrato ou compromisso de compra e venda. Isso inclui as vendas parceladas, com recolhimento de 100% no mês da assinatura. Com o redutor de 50%, o total em 2027 é de 5,75% (5,65% de CBS + 0,10% de IBS em teste).
Recomendação: no recebimento do sinal, é prudente contemplar o montante total do imposto da transação, para reduzir a exposição financeira.
04 · Estratégias contratuais para o jurídico
As recomendações a seguir devem ser submetidas à análise do seu jurídico e adaptadas ao caso concreto.
Cláusula de repasse tributário
Estipular que o aluguel pactuado é o valor base, líquido, e que os tributos calculados "por fora" (CBS e IBS) são destacados e acrescidos à fatura ou ao boleto no faturamento.
Garantia de adaptação à transição (2027 e 2029)
Inserir cláusula de reajuste automático, para que o valor cobrado acompanhe a elevação da alíquota com a entrada gradual do IBS a partir de 2029.
Estratégia por perfil de inquilino
Regime regular (Real ou Presumido)
O repasse tende a ser neutro: a locatária toma crédito integral da CBS e do IBS pagos (art. 47 da LC nº 214/2025).
Não contribuintes (PF, MEI, Simples)
Não geram crédito e sentem o repasse como aumento real. A carga menor de 2027 e 2028 pode abrir espaço para descontos temporários, com a estrutura pronta para 2029.
05 · Como se preparar
AGORA
até 1º/12/2026
Parametrizar o ERP
cClassTrib, grupos do XML, redutores (70%, 50% e 40%) e o IBS de 0,10% em teste.
Revisar contratos
Cláusulas de repasse tributário e de reajuste automático.
Ajustar vendas parceladas
Definir o sinal mínimo para cobrir os tributos na emissão da NF.
BIÊNIO
2027–2028
Planejar a transição
Locação a 3,49% e venda a 5,75% no período de transição.
Negociar por perfil
Descontos a inquilinos não contribuintes, com contrato pronto para 2029.
Separar receitas
Aluguel e repasses discriminados em todas as notas.
A PARTIR DE
2029
Aplicar a recomposição
Acionar o reajuste automático conforme o IBS cresce.
Repasse pleno
Destacar CBS e IBS "por fora" na fatura.
Monitorar alíquotas
Acompanhar a convergência ao IVA dual e revisar contratos.
06 · Considerações finais
A mudança vai além da alíquota: alcança a parametrização dos sistemas, a emissão da nota fiscal e a estrutura dos contratos de locação e venda. Com a emissão começando em 1º de dezembro e o IBS entrando em teste em 2027, o planejamento antecipado e a revisão contratual são decisivos para uma transição segura.
Conte com a Norte Contábil
Nossa equipe pode apoiar a adequação do ERP e a revisão dos procedimentos fiscais e dos contratos da sua empresa.
Base legal e fontes
- Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, arts. 47, 254 e 255.
Conteúdo informativo, elaborado com base na legislação vigente na data de publicação. Cada caso deve ser analisado individualmente.